Vývoj cen nemovitostí v Divišově čtvrti a v Kamenné čtvrti v Brně

Abstrakt

Článek se zaměřuje na ekonomické projevy gentrifikace a ověřuje hypotézu existence těchto projevů ve dvou brněnských lokalitách. Popisovaný výzkum se zabývá vývojem realizovaných cen rodinných domů v bývalé nouzové a dělnické kolonii. Tyto kolonie v městě Brně vznikaly ve 20. a 30. letech 20. století a některé se zachovaly dodnes.

Gentrifikace je proces socio-kulturně-ekonomické transformace deprivované lokality. Jde primárně o jev sociologický, kdy do čtvrti přijdou noví obyvatelé tzv. průkopníci a začnou lokalitu měnit z pohledu jak sociálního, tak kulturního. O takovéto lokalitě začne veřejnost smýšlet pozitivněji a začne ji navštěvovat. Díky této atraktivitě se do čtvrti stěhuje často nová střední třída, která má jiný způsob života a demografické chování než původní obyvatelé či průkopníci. Více poptávky po bydlení zvyšuje nájmy i tržní hodnotu nemovitostí, a tak se lokalita mění i z pohledu ekonomického.  Běžně je užíváno rozdělení gentrifikace do čtyřech stádií, které mají své charakterové rysy. Tyto rysy jsou v závěru práce využívány pro časové zařazení jedné z lokalit do procesu gentrifikace.

První výzkumnou lokalitou je Divišova čtvrť, což je bývalá dělnická kolonie v katastrálním území Lesná. Svažité pozemky na severním okraji Brna odkoupilo několik soukromníků z řad dělníků zaměstnaných v nedalekých strojírnách a vystavěli si zde domy. Od počátku vzniku kolonie měli vlastníci rodinných domů v soukromém užívání pozemky pod nimi. Druhou výzkumnou lokalitou je Kamenná čtvrť, která byla založena jihozápadně od centra Brna jako nouzová kolonie s vědomím vedení města. Pozemky vlastnilo město Brno a soukromníci, kteří však v kolonii nebydleli. Původní výstavba byla často jen v základním vzorci „kuchyně + pokoj“ a použitý materiál na výstavbu byly zmetky z nedalekých cihelen či zbytky z bouraček.

Data pro výzkum byla získána z kupních smluv z archivu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, které obsahovaly cenové údaje. Následně byla data zpracována do grafů popisující množství transakcí a do grafů popisujících vývoj zrealizovaných cen rodinných domů od roku 1970 do roku 2020.

Sledovány byly ekonomické projevy gentrifikace patrné na vývoji cen rodinných domů a počtu uskutečněných transakcí v průběhu let 1970–2020. Počet transakcí v obou lokalitách má od 90. let klesající tendenci a v Kamenné čtvrti tomuto poklesu předcházel prudký nárůst. Vývoj cen nemovitostí ukazuje jasný začátek tržního hospodářství s koncem komunistického režimu. V obou lokalitách se začátkem 21. století růst cen nemovitostí umírnil, má však kontinuálně stoupající charakter. Zmiňované výsledky poukazují na možnou existenci gentrifikace v Kamenné čtvrti. V Divišově čtvrti na základě vývoje cen nemovitostí se proces gentrifikace tímto výzkumem neprokázal.